Пи-пи-пиленцееее

Update: наем vs покупка на жилище със сметките.

Искаше ми се първата статия по икономика да бъде на тема математиката зад съвременната икономическа теория, но ... статията става по-дълга отколкото искам и още не съм я завършил.

Не, няма да ви говоря за модерната астрология, наречена "технически анализ", нито за пари от нищото. Шарлатани колкото щеш, особено там където са намесени много пари.

Има един стара поговорка: “An economist is someone who knows the price of everything and the value of nothing.”¹ Но шегата настрана, важно е да знаем колко плащаме за всяко удоволствие, а днес ще си говорим за сметките такива, каквито трябва да бъдат, когато смятаме цената на това да живеем в  собствено жилище.

При покупката на жилище има много фактори, повечето от които емоционални. Като българи от малки сме захранвани с амбицията на нашите родители да си имаме собствено жилище. Това е хубаво, но ... притежанието на жилището има освен предимства и недостатъци.²

Ще разгледаме два аспекта на

1. Дългосрочната цена на купуване срещу наемане
2. Лостовия ефект

Първо цената. Преди да започнем със сметките, трябва да фиксираме някои външни фактори. Трябва да изберем ниво на инфлацията, дългосрочния растеж на цените на имотите, на цените на наемите, на очакваната доходност и на цените на годишните ремонти.

Ще използваме този калкулатор, който взима предвид всички тези фактори, и основно ще променим % на ремонтите и поддръжката на 1%, тъй като българските жилища са по-евтини в сравнение с мебелите спрямо западните, понеже мебелите са горе-долу еднакви като цени.³.

Тоест, освен при оптимистичния сценарий, при който сме горе-долу наравно, цената от 60 000 Евро за купуване е почти 2 пъти по-голяма от цената, която си заслужава вместо 300-та Евро наем.

В предположенията по-горе има няколко проблема, особено с оптимистичния сценарий. Първо, 9,2% давана днес в България е плаваща лихва - може да нарастне доста. Да намалее е малко невероятно, както си спомняте от началото на кризата, а за да получим фиксирана лихва⁴,  вероятно ще трябва да се бръкнем поне на 10%. Това е в огромен контраст със Западна Европа, където има и фиксирани лихви, а в "лошия" случай е EURIBOR+надбавка.⁵

А доколко хиперинфлацията влияе? Ами от 90-та до 2010, ако приемем инфлация 1000 пъти, то това е 30% средна годишна инфлация. Доколко такъв сценарий е вероятен за вбъдеще? Съмнително е, при положение че левът скоро ще се върже окончателно за еврото, освен това при хиперинфлация има и тотален крах на икономиката, което ще дръпне надолу и цените на жилищата, и последно, от такива сценарии може да се предпазим чрез хеджиране или просто държане на част от инвестициите си в активи като злато или петрол.

Разбира се, и другите сценарии не са особено сигурни, но ... тук говорим за 30 годишно средно на лихви, доходности и т.н., които могат да абсорбират в себе си продължителни периоди на отклонение от средното.

Второ, лостовия ефект (левъридж). Когато купуваме жилище със поне част заемен капитал, ние използваме т.нар. лостов ефект, който увеличава печалбите, както и загубите, за момента. Например ако банката ни даде 80% от парите и 20% собствен капитал (12000 Евро), то лостовия ефект е 5:1. Ако цената на жилището ни се повиши с 20% за 1 година,⁶ то ние ще притежаваме жилище за 72000 Евро, или нашия дял ще е 24 000 Евро - удвоили сме инвестицията! Но ако цената на жилището падне  с 20% за 1 година, то ще загубим всичките си пари, които сме вложили в жилището!

Това е ситуацията за много хора в момента притежават жилище за по-малко пари, отколкото дължат на банката. Това не е особен проблем в дългосрочен план, но в краткосрочен? Ако човек се нужда от пари СЕГА (за лечение, за започване на бизнес), или дори само да смени жилището, той трябва да доплати разликата от текущата цена на банката. А продажбата се съпровожда със допълнителна загуба на пари и време за такси на брокери и данъци ...

Изобщо, неразумно е да хвърляме всичките си пари или дори огромната част от тях в такава неликвидна инвестиция, при това в началото с огромен левъридж.

Лично аз вярвам, че пазарът е твърде изкривен в момента хем от тръсещите жилище заради самата мечта за собствено жилище, хем от нереалистичните очаквания на продавачите на жилища, които не са се примирили още със загубите си от спукването на балона.

Разумна инвестиция би била закупуването на силно корелирани с цените на жилищата активи - примерно акции на АДСИЦ, инвестиращи в жилищни имоти - хем ще се движат със скоростта на жилищата, хем получаваме доходност от наемите, хем няма левъридж, хем не им плащаме лихви. Друг вариант са стоковите активи (макар че момента може да не е подходящ) като злато, сребро, медни фючърси, петролни фючърси и т.н. И разбира се, да не слагаме всичките си яйца в една кошница.

Да, собственото жилище ни дава наше си парче от света, което да усъвършенстваме и променяме съобразно нуждите си, неприкосновена лична собственост за нас и нашите деца, стабилност във времето. Въпросът е да знаем цената на тази сигурност.

Update: направих xls файл със (по-опростени) сметки тук: наем vs покупка на жилище, за който иска да провери за себе си

1. Без съмнение експроприирана от Оскар Уайлд-овата “What is a cynic? A man who knows the price of everything and the value of nothing.” [↩]
2. Особено когато го "притежаваме" в комбинация с дълг от 100k Евро към банката. [↩]
3. Например, за 60 000 евро значи, че за 30 години ще изхарчим 20 000 Евро за поддръжка на жилището, или 12 000 лв на всеки 10 години, което е реалистично ако сменяме плочки и електроуреди [↩]
4. която никой не дава [↩]
5. съответно в момента е 2-3% [↩]
6. За да не отчитаме изплатената част [↩]